L'INTERET DU COMPROMIS EST DE SECURISER LA TRANSACTION
Dans la chronologie de la transmission d’un fonds de commerce, le compromis de vente est une phase préalable à l’acte de cession définitif : c’est un acte de vente sous condition suspensive.
Le compromis vous informe sans équivoque de toutes les modalités de la transmission à venir. Accompagné des nécessaires documents à remettre pour une vente, il permet également au repreneur de présenter aux banques un projet abouti pour obtenir plus rapidement un financement.
Le contenu du compromis : les mentions obligatoires et les dispositions usuelles
Un bon compromis de vente reprend les mentions qui seront obligatoirement indiquées dans l’acte de cession définitif.
On y retrouvera le nom du précédent propriétaire, la date, la nature du bien et le prix auquel il l’a acquis, les dépositaires et les conditions du bail en cours, les chiffres d’affaires, les résultats d’exploitation des 3 dernières années et l’état des inscriptions grevant le fonds (c’est-à-dire les dettes pour lesquelles le fonds est en gage) …
Le compromis détaillera aussi le contenu et l’activité du fonds, le nom commercial, les matériels cédés et leurs montants, le prix de vente, le récapitulatif des contrats de travail et des autres contrats attachés au fonds, le plafond de stock repris avec ses conditions, le plan de financement du preneur etc …
En complément de ces mentions obligatoires, il est d’usage de rajouter des clauses de conditions suspensives. Ces clauses particulières signifient que la validité du compromis, et donc de la vente, est suspendue au respect de certaines règles.
Elles reprennent notamment les obligations juridiques du cédant de s’assurer que la commune n’exerce pas un droit de préemption sur le commerce, que le fonds ne soit pas endommagé avant la vente, que les salariés soient bien prévenus dans les délais légaux, qu’il n’y a aucun défaut dans l’exécution du bail et que le principe de non-concurrence s’appliquera après la cession.
D’autres clauses de bon sens rappellent que les protagonistes doivent être vivants pour signer l’acte de vente ou que le repreneur doit obtenir un prêt.
Quels sont les engagements pris par le cédant et le repreneur ?
A ce stade, il est important pour le cédant de s’assurer que l’acquéreur dispose bien des apports personnels suffisants pour reprendre l’entreprise. Il est donc d’usage que ce dernier verse une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente, pour garantir sa bonne foi. Cette somme ne s’ajoute pas au prix d’acquisition, elle viendra en soustraction du total à verser le jour de la vente.
En contrepartie, le cédant réserve exclusivement la vente à l’acquéreur choisi le temps de validité du compromis généralement comprise entre 45 et 60 jours.
Les obligations du repreneur consistent alors à effectuer de bonne foi toutes les démarches qui lui permettront de reprendre le fonds et notamment d’obtenir le financement. Cette notion de bonne foi est très importante. Si le repreneur obtient un accord bancaire définitif, la vente est quasi-scellée.
En revanche, s’il n’arrive pas à obtenir de financement, le repreneur, devra prouver qu’il a effectué ses démarches de bonne foi, sinon l’indemnité d’immobilisation est acquise au cédant. Cette indemnité sert à compenser le temps perdu.
La bonne foi du repreneur déficient est généralement acquise lorsqu’il a obtenu deux à trois réponses négatives de banques.
D’autres clauses optionnelles sont possibles et peuvent être rédigées sur mesure en fonction du projet. On peut éventuellement poser comme préalable à une vente : la réalisation d’un diagnostic technique, la prise en charge de travaux par le cédant, la mise aux normes d’un local ou l’obligation pour le repreneur de suivre une formation …
Comment se finalise la vente ?
Une fois que les conditions suspensives sont réalisées et que le repreneur a obtenu son financement, les parties conviennent d’un rendez-vous pour signer l’acte de cession définitif.
C’est ce document qui fixe le moment précis où le repreneur devient propriétaire du fonds et verse au cédant la somme d’argent convenue. On déduira ici l’indemnité d’immobilisation versée au moment du compromis.
Il n’existe aucune loi qui oblige à faire rédiger l’acte de cession par un notaire ou un avocat. Cela dit, il est tout de même fortement conseillé de vous attacher les services d’un juriste pour prévenir de toute négligence dans le contenu de l’accord, les formalités, éviter qu’une des deux parties ne soit lésée après la vente et être parfaitement en règle sur le plan fiscal.
Un notaire rédige un acte dit « authentique », qui est le plus haut degré de validité d’un document.
Les frais d’acte sont à la charge du repreneur qui l’intègre dans son plan de financement global.
Enfin le cédant percevra son dû après un délai de séquestre. Le temps d’attente est d’environ 5,5 mois, après quoi le cédant perçoit la somme d’argent.