La location gérance qu’est-ce que c’est ?

Pour commencer, comprenez qu’il y a trois acteurs distincts en location gérance : d’abord le propriétaire des murs qui loue son local à un exploitant. Ensuite l’exploitant qui lui est propriétaire de l’activité, c’est à dire du fonds de commerce.

Il arrive aussi que le propriétaire des murs soit également celui du fonds. Enfin le locataire gérant qui loue le fonds de commerce pour l’exploiter et en tirer les revenus.

location gérance

La location gérance ou « gérance libre » est ainsi une disposition légale qui permet au propriétaire d’un fonds de commerce de le louer à une tierce personne. Le locataire gérant de son côté exploite une activité dont il n’est pas propriétaire et verse en contrepartie un loyer, appelé aussi redevance, dont le montant est convenu à l’avance. Le locataire gérant est un véritable chef d’entreprise qui créé une structure juridique conventionnelle de type entreprise individuelle, EURL ou SARL … Ainsi, il doit respecter toutes les qualifications et règlementations en rapport avec l’activité, comme s’il en était propriétaire. En fin de contrat, le locataire rend les clés du fonds sans indemnité particulière.

 

La relation entre propriétaire et locataire est régit par des lois et un contrat

Pour vous propriétaire du fonds, l’ouverture à la location gérance est possible dès lors que vous avez exploité l’activité pour votre propre compte pendant au moins 2 ans. Il faut également que le propriétaire des murs ou que le bail du local l’y autorise. Pour finir, le fonds doit être opérationnel, respecter les règles en matière d’hygiène et de sécurité, et être aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Le locataire doit bénéficier d’une jouissance paisible de l’entreprise. Le cas échéant, il devra être informé de la non-conformité et l’accepter expressément comme tel.

Pour vous locataire gérant, s’applique une obligation de gestion dite « raisonnable », sans changer d’activité ni d’enseigne, sans abîmer les matériels ou sinon de les remplacer. Vous devez maintenir le fonds en bon état d’exploitation.

Le contenu du bail de location gérance est assez libre de négociation. Il peut être à durée déterminée ou indéterminée, généralement signé pour un an renouvelable. Le loyer peut être fixe ou variable comme par exemple en l’indexant sur le chiffre d’affaires. Cela dit le plus sûr moyen d’éviter un litige reste de convenir d’un montant fixe avec une éventuelle caution. Si la boutique incorpore un logement, le locataire gérant peut également s’y installer.

contrat gerance libre

A propos des responsabilités réciproques, depuis décembre 2016, il y a une frontière nette entre le propriétaire et le locataire. Cela conduit à trois conséquences :

En 1. Dès la publication du contrat de location dans un journal d’annonces légales, le propriétaire n’est plus caution des dettes professionnelles du locataire selon l’article L144-7 du code de commerce. En revanche en fin de bail, le propriétaire du fonds reprend à sa charge les contrats de travail émis par le locataire. La règle du droit à l’information des salariés ne s’applique pas dans les opérations de location gérance.

En 2. Si le locataire déprécie la valeur du fonds malgré une exploitation sincère, le propriétaire ne peut pas exiger d’indemnité compensatrice.

En 3. A l’inverse pour le cas où le locataire fait prospérer l’activité, en fin de contrat, il ne peut réclamer aucun privilège particulier.

 

La reprise progressive d’un fonds de commerce : des solutions limitées !

credit vendeur

Beaucoup de cédants ou de repreneurs d’entreprises envisagent la gérance libre comme un moyen de vendre progressivement une affaire. C’est possible, mais il est interdit de déduire les loyers du prix de vente. Le cas échéant, l’administration requalifie le contrat en cession déguisée. Le dispositif est plutôt destiné à celui qui souhaite entreprendre avec peu d’apport personnel, ou dont les aides au financement restent insuffisantes. Le locataire se rémunère et constitue une épargne pour ensuite acheter le fonds de commerce selon la procédure habituelle. La limite de ce système est que plus le locataire développe l’activité, plus il lui fait prendre de la valeur, se destinant donc à l’acheter plus cher. Il travaille en quelque sorte contre ses intérêts. Ce genre d’entente reste par conséquent très sensible.

En matière de transmission progressive, vous entendrez peut-être parler de crédit-bail sur fonds de commerce. Le principe est le suivant : le cédant vend son activité à la banque. La banque devenue propriétaire du fonds le loue ensuite au repreneur qui, en payant des loyers, le rachète progressivement. Mais c’est une disposition extrêmement rare car en étant propriétaire la banque assume seule tous les risques, ce qu’elle refuse la plupart du temps.

Enfin, reste la solution du crédit-vendeur. Cela signifie que le cédant fait directement crédit à l’acquéreur ! Le principe est le suivant : le fonds est immédiatement vendu au repreneur et une fois propriétaire, il rembourse au cédant comme s’il était une banque, avec ou sans taux d’intérêt. Toutefois la durée d’un crédit-vendeur dépasse rarement 2 ans – contre 7 ans avec une banque. Il faut donc surtout s’assurer que le repreneur pourra supporter la charge de remboursement.

En pratique, on observe plus souvent l’usage du crédit vendeur comme un complément de financement. Par exemple le repreneur sollicite un prêt bancaire sur 7 ans pour le fonds et un crédit vendeur sur 3 à 6 mois pour le stock. L’implication du cédant et la diminution du prêt bancaire en conséquence facilitent l’obtention du financement pour le repreneur.