Pas de porte ou fonds de commerce : Attention à la confusion !
L’un des points souvent méconnu par le cédant ou le repreneur d’une entreprise est de bien définir la nature exacte de ce qui est à vendre.
Par habitude de langage, on entend souvent parler de « cession de fonds de commerce » ou de « pas de porte » et parfois même de « droit au bail », confondus sans distinction par le grand public pour exprimer la même chose : la vente d’une entreprise. Or, selon la nature de ce qui est à vendre, le processus diffère car les engagements pris ne sont pas les mêmes.
Un pas de porte, c’est le droit de louer un bon emplacement
Le pas de porte ou le « droit au bail » est une somme d’argent versée au propriétaire ou au locataire déjà en place, pour reprendre le bail. Autrement dit, on achète uniquement le droit de louer un local, le plus souvent vide ou partiellement aménagé. Une fois le bail acquis, le locataire versera ensuite la caution et les loyers. Cet usage s’applique pour les locaux les mieux situés, par exemple en centre-ville ou en galerie marchande.
La vente d’un pas de porte est une opération assez simple et peu risquée tant si vous êtes le cédant que l’acquéreur. Elle s’entend pour la reprise d’un bail commercial communément appelé bail « 3-6-9 ». Le prix est libre ! Il est le fruit de votre négociation entre vendeur et acheteur. En général, plus l’emplacement est passager et grand, plus le prix du pas de porte est élevé. Si vous êtes acquéreur, assurerez-vous bien avec le cédant de la validité et des conditions du bail repris, en examinant notamment : la date anniversaire de renouvellement, le loyer et les activités autorisées dans le local.
Un fonds de commerce, c’est une mécanique qui génère du chiffre d’affaires
Le fonds de commerce, c’est le moteur d’une entreprise. C’est un ensemble de pièces qui fonctionnent conjointement et qu’il suffit de mettre en marche pour générer du chiffre d’affaires. Parmi les composants importants on retrouve : les clients, les salariés, le bail (qui est un élément du fonds avec ou sans pas de porte), le matériel d’exploitation, le nom commercial, l’enseigne, l’adresse web, les contrats en cours, parfois une marque ou un brevet. Le stock ne fait pas directement partie du fonds, il est compté comme un élément de trésorerie et sera négocié à part, après un inventaire.
La transmission d’un fonds de commerce est une opération différente. Lorsque vous négociez un fonds, vous négociez une activité qui génère du chiffre d’affaires et de la rentabilité. Ce sont principalement ces éléments qui entrent en ligne de compte pour en estimer le prix. S’il y a du matériel couteux ou récent, cela compte aussi. Le prix de vente est également libre mais il ne peut pas être trop sous-évalué. Si l’administration fiscale remarque un prix exagérément sous-estimé, cédant ou repreneur, elle peut vous appliquer des pénalités pour rattraper son manque à gagner.
Si vous êtes acquéreur d’un fonds, portez une attention particulière au bail et aux contrats de travail. Les contrats de travail sont rattachés au fonds de commerce et sont vendus « en l’état ». Vous en reprenez donc la responsabilité. Le bail lui doit être valide, c’est-à-dire moins de 9 ans ou déjà renouvelé. Le cas échéant, vous prévoirez simplement la signature d’un nouveau bail avec le propriétaire du local. Si vous êtes cédant, notez que les dettes et la trésorerie ne sont pas vendues avec le fonds. Il vous revient donc d’honorer vos créanciers personnels et en contrepartie vous conservez le surplus de trésorerie.
Les étapes de cession du fonds de commerce
La cession d’un fonds de commerce débute souvent par la signature d’un compromis de vente. Cette étape n’est pas obligatoire mais elle vous est fortement conseillée, car le compromis recense en amont toutes les conditions de la vente et vous préserve des malentendus. En tant que repreneur, ce document vous permet de démarcher les banques avec un projet abouti, afin d’obtenir un accord de financement ferme. Après le compromis, vient l’acte de cession qui transfert définitivement la propriété du cédant vers l’acquéreur.
Pour vous cédant, une fois la vente du fonds réalisée, vous percevrez l’argent après un délai de séquestre d’environ 6 mois. C’est un délai d’attente au cas où d’éventuelles personnes s’opposeraient à la vente - ce qui somme toute est assez rare. Enfin pour vous couvrir sur le plan légal, par défaut, conservez vos pièces comptables pendant 10 ans après la cession.
Vous l’aurez compris, dès le début du projet, soyez précis sur la nature exacte de ce qui est à vendre. C’est important car cela détermine immédiatement la faisabilité financière de l’opération. Il existe encore d’autres spécificités lorsqu’il s’agit de la vente d’une société, où le prix de cession est évalué différemment et les précautions un peu plus nombreuses.